전세사기 예방하려면?

지난 1일 전세사기와 깡통전세 문제해결을 위한 시민사회대책위관게자의 서울 중구 파이 관게자낸스빌딩 앞 피해자 대책마련 촉구 모습. 사진=연합뉴스

전세사기 예방하려면?

 

최근 전세사기가 심각한 사회문제로 대두되면서 전세사기 피해자가 속출하고 있지만 정부는 전정부의 잘못된 정책을 원인으로 지목하며 남탓하기에 바쁜 웃지 못할 모습을 보이고 있는데요. 대부분의 피해자가 주로 부동산 거래 경험이 적은 사회초년생들인 30대 이하라는 점이 웃픈 현실이 아닐 수 없습니다. 오늘은 전세사기를 예방하고 20.30 청년들의 소액 보증금을 지키는 방법에 대해 알아보기로 합니다.

 

*** 목   차 *** 전세사기에 취약한 건물은? 전세사기를 예방하기 위해 점검할 사항

 

 

전세사기에 취약한 건물은?

- 건축 중이거나 신축 건물

건축 중인 건물을 선임대계약을  체결하거나 신축 건물의 임대차 계약이 전세사기에 취약한 이유는 실거래가와 공시지가도 알 수 없기 때문입니다.

- 근린생활시설 빌라

근린생활시설 빌라는 주택가와 인접해 편의를 제공하는 시설로 주택이 아닌 상가라고 볼 수 있으며, 근생빌라는 상가 부분을 주거용으로 개조해서 사용하는 일종의 불법 주택으로  주택임차대차보호법의 보호대상 주택이 아닙니다. 근린생활시설을 주택으로 사용하는 것은 꼼수를 쓴 불법입니다.

- 세입자가 다수인 다가구주택

 한 주택에 다수의 세입자가 살고 있을때에는 총보증금의 합계가 주택매매가의 1/2을 넘을 경우는 최우선변제권을 행사한다고 하더라도 전액 변제를 받지 못할 수도 있습니다.

 

 

전세사기를 예방하고 보증금을 지키기 위해 점검할 사항

- 시세를 정확하게 알 수 없는 신축 건물은 가급적 피한다.

신축 건물은 매매사례가 없어 실거래가와 공시지가도 알 수 없기 때문에 건축주가 비용을 빠른 시간에 회수하기 위해 전세가를 부풀려 주변 매매 시세나 분양가에 근접하게 임대가를 높게 책정하기가 쉽습니다.

 

- 계약시 '등기부등본'을 통해 선순위 담보물권이나 가압류가 없는 것을 확인합니다.

그리고 계약후에도 등기부등본을 발급받아 집주인의 권리관계 변동 등을 확입합니다. 주택임대차보호법상 임대차 계약을 하고 전입신고를 하게 되면 권리를 인정받을 수 있는 대항력이 생기는데 이는 당일이 아닌 다음날 0시부터 생기기 때문입니다. 최근에는 이 점을 악용한 집주인이 당일 대부업체 등으로부터 대출을 받는 등의 악질 사기수법도 생겨나고 있다고 합니다.

- 임대인의 신원 꼭 제대로 확인하고 세금 체납은 없는지 꼼꼼히 확인한다.

계약 시 집주인이 등기상의 명의자가 맞는지 반드시 확인해야 합니다. 올 3월부터 임대인 동의 시 임대인의 세금체납 여부를 공인중개사를 통해 확인할 수 있게 되었다고 하니 이 점은 참으로 다행스러운 일입니다.

 

- 전입 신고와 동시에 확정일자를 받고, 전세보증금 반환보험 가입은 필수입니다.

계약전 기존 임차인이 집을 깨끗이 비웠는지를 확인 후 잔금을 치르는 게 좋고, 위의 절차들을 거쳐 잔금을 치렀다면 바로 전입신고와 동시에 확정일자를 받아서 대항력을 확보하셔야 합니다. 그래야 경매로 넘어갈 경우 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 우선변제권을 갖게 됩니다.

 

- 근린생활 시설은 피한다.

 근린생활시설, 흔히 근생 빌라는 현행 주택임대차보호법상 보호대상이 아닐뿐더러 최우선변제권의 보호대상도 아니기 때문에 계약 시 건축물대장상의 용도를 확인해 근린생활시설로 표기되어 있으면 최대한 피하는 게 좋습니다. 근생빌라에 임대해서 들어가게 되면 전세자금대출이나 전세보증보험도 불가합니다.  불법 근생주택은 임대가가 저렴해서 장점으로 생각할 수 있지만 원상복구를 하지 않을 경우 평생 이행강제금이 부가되므로 만약 경매로 넘어갈 경우 세입자가 떠안게 되는 위험도 있습니다. 선순위 담보물권 등이 없이 깨끗한 건물이라면 별 문제가 없을 수도 있겠지만 사실상 그런 건물을 찾기란 하늘의 별따기라고 봐도 좋을 것입니다. 불가피하게 계약을 할 수밖에 없는 상황이라면 보증금을 최소화하여하실 것을 권해드립니다.

 

- 깡통전세 피하기

들어갈 집의 시세를 파악해서 전세가격이 매매 시세의 70%를 초과하면 깡통전세로 간주합니다. 요즘에는 임대차의 형태가 대부분 월세를 선호하는 추세로 가고 있어 전세매물이 귀하다보니 전세가가 매매시세의 90%에 육박하는 전세들도 있는데요. 이런 물건은 전세보증보험도 가입이 안된다는 거 알고 계시는 게 좋겠지요.

 

이런 글을 써야 하는 현실이 너무 가슴 아프네요. 조속히 서민들의 피해를 줄일 수 있는 제대로 된 대책과 법안 통과가 되었으면 좋겠습니다.